Kann man ein Haus im Allgäu ohne Makler verkaufen? Ja – und wir sagen Ihnen ehrlich, wie. Aber wir verschweigen auch nicht, wo die Fallstricke liegen. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen den kompletten Ablauf, die nötigen Unterlagen und die typischen Fehler, die private Verkäufer bares Geld kosten. Am Ende können Sie selbst entscheiden, welcher Weg für Sie der richtige ist.
Seit der Gesetzesänderung von Dezember 2020 ist der Gedanke an einen Verkauf ohne Makler für viele Eigentümer attraktiver geworden. Der Grund: Käufer und Verkäufer teilen sich bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die Maklerprovision nun in der Regel zu gleichen Teilen (§ 656c BGB). Wer ganz ohne Makler verkauft, spart sich diesen Kostenanteil. Das ist ein nachvollziehbares Argument – und ein ehrlicher Grund, sich die Frage überhaupt zu stellen.
Gleichzeitig sollte niemand unterschätzen, wie viel Arbeit, Zeit und Fachwissen hinter einem erfolgreichen Immobilienverkauf stecken. Ob sich der Eigenverkauf für Sie lohnt, hängt vor allem von drei Dingen ab: Ihrer verfügbaren Zeit, Ihrer Marktkenntnis und Ihrer Bereitschaft, die rechtliche Verantwortung selbst zu tragen.
Wann sich der Verkauf ohne Makler wirklich lohnt
Fangen wir mit der ehrlichen Antwort an, die Sie von einem Makler vielleicht nicht erwarten: Es gibt durchaus Situationen, in denen ein privater Verkauf sinnvoll ist. Nämlich dann, wenn mehrere der folgenden Punkte auf Sie zutreffen:
- Sie haben bereits einen Käufer. Verkaufen Sie an Verwandte, Nachbarn oder Bekannte und ist die Finanzierung gesichert, sparen Sie sich einen Großteil der Vermarktungsarbeit.
- Sie haben keinen Zeitdruck. Wenn es Ihnen nicht auf einen schnellen Abschluss oder den letzten Euro ankommt, sondern auf Kontrolle über den Prozess, kann der Eigenverkauf passen.
- Sie bringen Marktkenntnis mit. Wer beruflich oder durch Erfahrung weiß, wie Preisfindung, Verhandlung und Dokumentation funktionieren, kann vieles selbst stemmen.
Treffen diese Punkte auf Sie zu? Dann ist der Verkauf in Eigenregie eine ernsthafte Option. Falls nicht – und das ist bei den meisten Eigentümern der Fall – lohnt es sich, die folgenden Abschnitte aufmerksam zu lesen.
Vorteile ohne Makler
- Sie sparen Ihren Anteil an der Provision
- Volle Kontrolle über jeden Schritt
- Direkter Kontakt zu allen Interessenten
- Der Zusatz „provisionsfrei" kann zusätzliche Interessenten anlocken
Das tragen Sie selbst
- Hoher Zeitaufwand über viele Monate
- Kosten und Verantwortung für die Vermarktung
- Risiko eines falsch angesetzten Preises
- Volle rechtliche Haftung für Vertragsinhalte
Der Ablauf in der Praxis: 8 Schritte zum Verkauf
Wer ohne Makler verkauft, übernimmt alle Aufgaben selbst. Hier der realistische Ablauf – damit Sie wissen, was auf Sie zukommt:
Unterlagen zusammenstellen
Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Beschlusssammlung. Die Beschaffung kann je nach Aktenlage Wochen dauern.
Realistischen Preis ermitteln
Der wichtigste und heikelste Schritt. Orientierung an vergleichbaren Objekten reicht selten – entscheidend sind Lage, Zustand und die aktuelle Nachfrage in Ihrem konkreten Ort. Eine fundierte Wertermittlung schützt vor dem teuersten Fehler überhaupt (dazu gleich mehr).
Aussagekräftiges Exposé erstellen
Professionelle Fotos, ein präziser Grundriss und alle Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Fehlende oder falsche Energie-Angaben können abgemahnt werden – hier ist Sorgfalt Pflicht.
Inserat schalten
Auswahl der passenden Portale und Kanäle. Überlegen Sie genau, welche Daten Sie öffentlich preisgeben. Tipp: Richten Sie eine separate E-Mail-Adresse nur für den Verkauf ein.
Interessenten qualifizieren
Nicht jede Anfrage ist ernst gemeint. Lassen Sie sich Finanzierungs- oder Eigenkapitalnachweise zeigen, bevor Sie Zeit in Besichtigungen investieren. Ein Telefonat vorab trennt die Spreu vom Weizen.
Besichtigungen durchführen
Einzeltermine oder Sammelbesichtigungen – beides will organisiert und neben Beruf und Alltag koordiniert sein. Rechnen Sie mit Absagen und Nichterscheinen.
Verhandeln und Vertrag vorbereiten
Hier zeigt sich, ob Sie verhandlungssicher sind. Der Kaufvertragsentwurf muss alle wesentlichen Punkte enthalten – der Notar prüft nur die rechtliche Form, nicht die Vollständigkeit der Inhalte.
Notartermin und Übergabe
Beurkundung beim Notar, Abwicklung der Zahlung, Übergabeprotokoll mit Zählerständen. Erst wenn alles sauber dokumentiert ist, sind Sie wirklich durch.
Der teuerste Fehler: der falsche Preis
Wenn es einen Punkt gibt, an dem private Verkäufer am häufigsten Geld verlieren, dann ist es die Preisfindung. Die Logik dahinter ist tückisch: Wird eine Immobilie zu teuer angeboten, bleibt sie am Markt liegen. Interessenten sehen ein Inserat, das seit Monaten läuft, und werden misstrauisch – „Was stimmt da nicht?" Der Eigentümer senkt den Preis, oft mehrfach. Am Ende verkauft die Immobilie unter ihrem eigentlichen Wert, weil sie am Markt „verbrannt" ist.
Der umgekehrte Fehler ist genauso teuer: Wer aus Unsicherheit zu niedrig ansetzt, verschenkt bares Geld – oft mehr, als die Maklerprovision je gekostet hätte.
Egal, ob Sie am Ende mit oder ohne Makler verkaufen: Beginnen Sie mit einer fundierten Wertermittlung. Sie ist die Grundlage für jede weitere Entscheidung – und sie kostet Sie bei uns nichts.
Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Bevor Sie über das „Wie" entscheiden, sollten Sie das „Wieviel" kennen. Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich bewerten – mit echten Marktdaten aus dem Allgäu, nicht mit pauschalen Online-Schätzungen.
Die unterschätzten Stolperfallen
Neben dem Preis gibt es einige Punkte, die private Verkäufer regelmäßig unterschätzen – und die im schlimmsten Fall teuer oder rechtlich heikel werden:
Der Zeitaufwand
Ein privater Hausverkauf zieht sich oft über sechs bis zwölf Monate. Besichtigungen, Telefonate und Nachfassen laufen alle über Sie – zusätzlich zu Beruf und Familie. Wer das unterschätzt, gerät schnell unter Druck.
Die Haftung
Als Verkäufer müssen Sie bekannte, wesentliche Mängel offenlegen – feuchte Stellen, Schimmel, frühere Wasserschäden. Ein pauschaler Haftungsausschluss im Vertrag schützt Sie nicht, wenn Sie etwas arglistig verschweigen. Werden im Kaufvertrag wichtige Punkte vergessen, haften Sie selbst, nicht der Notar.
Die Bonitätsprüfung
Eine mündliche Zusage ist keine gesicherte Finanzierung. Platzt die Finanzierung erst nach dem Notartermin, wird es kompliziert und teuer. Lassen Sie sich deshalb immer einen belastbaren Finanzierungsnachweis zeigen, bevor Sie zum Notar gehen.
Die Pflichtangaben
Ohne gültigen Energieausweis sollten Sie gar nicht erst mit der Vermarktung beginnen. Bestimmte Kennwerte müssen bereits im Inserat stehen – fehlen sie, droht ein Bußgeld.
Mit oder ohne Makler – was bedeutet das konkret?
In Deutschland werden rund zwei Drittel aller Wohnimmobilien über einen Makler vermittelt. Das hat einen Grund: Ein erfahrener Makler bringt eine fundierte Bewertung, eine große Reichweite, die Qualifizierung der Interessenten und die rechtssichere Vorbereitung mit – und arbeitet erfolgsbasiert, das heißt, die Provision fällt erst an, wenn tatsächlich erfolgreich verkauft wurde.
Der entscheidende Punkt ist nicht „Makler ja oder nein", sondern eine ehrliche Selbsteinschätzung: Haben Sie die Zeit, die Marktkenntnis und die Nerven, all die genannten Schritte selbst zu stemmen? Wenn ja, kann der Eigenverkauf funktionieren. Wenn Sie auch nur an einem Punkt zögern, ist professionelle Begleitung oft die wirtschaftlich klügere Wahl – gerade weil ein höher erzielter Verkaufspreis die Provision in vielen Fällen mehr als ausgleicht.
Warum gerade im Allgäu lokale Marktkenntnis zählt
Der Immobilienmarkt im Westallgäu und am Bodensee folgt eigenen Regeln. Jeder Ort hat seine eigene Logik: Was in Lindenberg gefragt ist, gilt nicht automatisch für Lindau oder Scheidegg. Touristische Nachfrage, Mikrolagen, die Nähe zur Nagelfluhkette oder zum See – all das beeinflusst den Wert stärker als jeder pauschale Quadratmeterpreis aus einem Online-Rechner. Genau diese lokale Kenntnis ist es, die einen realistischen Preis und einen reibungslosen Verkauf möglich macht.